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高周转、规模化时代 深圳楼市本土房企依然具有

更新时间: 2019-10-11

  一直为地产各路势力所关注的深圳,近年来成为粤港澳大湾区核心城市之一,最近又被以“先行示范区”进行“加冕”,利好频出又更坚定了各路房企重仓深圳的信心。

  一直为地产各路势力所关注的深圳,近年来成为粤港澳大湾区核心城市之一,最近又被以“先行示范区”进行“加冕”,利好频出又更坚定了各路房企重仓深圳的信心。近年来随着地产大周期风起,各路势力竞逐激烈,江湖也不断更迭,你方唱罢我登场,从“招保万金”到“碧万恒融”,但就深圳本土市场来看,本地房企依然具有绝对话语权。

  如果翻开近几年深圳本地房企销售排行榜,各路企业沉沉浮浮,万科、华润、佳兆业、中海、招商、京基、华侨城在全国知名,在深圳本土榜单上也是熟面孔,但偶然也会有卓越、绿景、深业、星河、康达尔、鸿荣源之类的本土低调大佬在top10位置上串串角儿。

  这也符合地产行业的逻辑,资金与土地构成地产公司的两大核心要素,对于房企来讲,深耕一个城市良久之后,与地方政经、社会乃至文化层面,都会形成千丝万缕、盘根错节的紧密联系,当土地到位,资金只要不是过于“难产”,一切都顺利成章。

  如果说“华南五虎”是民企驰骋的时代,那“招保万金”则是央企大放异彩的时代。央企地产公司的重组、整合和土地等资产注入,催生了一批批“巨无霸”公司,“招商系”就是其中之一。

  重组合并是招商局集团给出的答案。2015年年底,深交所一声钟响,实现重大无先例的整合上市,成为央企改革样本,蛇口工业区吸收合并,招商地产重组上市。翻阅今年的半年报可以看到,2019年上半年,招商蛇口实现签约销售金额1,011.92亿元,签约销售面积515.23万平方米,同比增长34.75%和43.77%。与头部企业“碧恒万”仍有不少的差距。

  出人意料的是,等到记者同志走进工地,发现这个工地不一般:无垃圾少扬尘,绿树成荫,宛如花园,几圈下来,皮鞋依然干净如初。这个项目就此博得媒体好感,碧桂园于此项目首次运用的SSGF工业化建造体系,一段时间内也成为地产媒体们争相报道的焦点。www.7114111.com

  但尝试不久之后,这一模式因施工安全、房屋质量等问题被万科叫停。不过,碧桂园在尝到高周转甜头之后,却再也停不下来。类似的还有龙湖,其“4217”的营销开盘管理办法,成为行业内学习的典范——开盘前4个月建立项目大策略,2个月纠偏与修正,1个月开盘大爆发,7天开盘前临门一脚,可谓是开盘全流程步步紧逼。

  这笔款系美国前总统克林顿于深圳演讲报酬的个人所得税,纳税人则是深圳京基房地产开发有限公司。5月23日上午,美国前总统克林顿受京基公司邀请来到深圳,担任京基楼盘项目“碧海云天”的形象大使,并发表了时长30分钟的演说;

  这时的京基,即使在深圳本土,也鲜为人知,2002年离修建深圳地标建筑京基100大厦,尚有五年时间。有了解这场“克林顿秀”内幕的人在网上披露,京基与克林顿签下的系不平等合约:克林顿可以在特殊情况下不按合同出席活动,所造成的全部损失将由京基地产承担。也就是说,连陈华自己也不知道,克林顿最后是否能按时出席。

  京基集团是深圳地产开发商的一类典型形象,在激烈的市场竞争中,敢想、敢拼、敢干;类似的还有绿景集团为推广虹湾项目而推出的“太空旅行计划”,绿景与荷兰SX私人太空旅行计划联手于深圳免费招募两个太空私人履行名额,其中一位是虹湾项目业主,这个“太空游”营销也如同京基的“总统”营销一样赚足了眼球,吸引了深圳乃至全国媒体的关注报道;当然,前后两者价格也一样不菲,太空旅行每人飞行船费用为100万元。

  以京基为例,步入高负债、高周转的行业时代以来,在土地项目的获取上,京基依然保持着强烈的渴望,甚至不惜以举牌、控股的形式参与其他公司项目的运作,负债方面也开始摒弃之前的谨慎,早年间以“无贷款运营”的京基,最令人印象深刻的一次举债,不过是2006年,其将业务触手伸至酒店、餐饮、商业地产领域时,因同时布局项目数量较多、资金腾挪紧张而不得不向银行筹款1亿元。

  但行业进入高周转时代以来,京基开始打破无贷款运营的局面,据此前签署的《深圳市康达尔(集团)股份有限公司收购报告书摘要》披露,截至2015年12月31日、2014年12月31日及2013年12月31日,京基集团的总资产分别为494.78亿元、464.75亿元及406.34亿元。而资产负债率分别为59.96%、61.88%及58.51%。

  或许,是因为京基自己持有的多旧改项目开发对资金需求旺盛?有媒体统计,截至2018年4月,京基地产在深圳累计获取旧改项目14个,其中不乏蔡屋围、水贝村这类地段优质的明星项目,保守估计总建筑面积超过1000万平方米,这些拥有奇高利润率的旧改项目,在开发前期,往往也伴随着5-10年的长期成本投入。

  2018年,卓越集团董事长李华在其新年致辞中指出,高土储、高周转、强融资,三年千亿目标已触手可及;在这种战略思想影响下,卓越集团随即一改往日安于深圳商业地产霸主的形象,开始猛烈的攻城掠地,亿翰智库统计显示,2018年1-2月,卓越集团新增货值292亿元,是同期销售金额的4倍之多。

  提到卓越,就不得不提一嘴其城市更新业务,2014年卓越将地产公司内部的城市更新部门划出,单独成立卓越城市更新集团,正是基于其对城市更新业务未来的看好,为此,卓越特意挖来佳兆业总经理耿延良坐镇城市更新集团,其人1999年就已开始参与旧城改造,经验、资源丰富,也是业内知名的学术性职业经理人,一步一步将佳兆业推上了“旧改专家”的宝座。

  同样的还有花样年集团。2012年当众房企们纷纷扯起高周转的大旗,花样年则独树一帜决定由重资产开发商向轻资产转型,但当2017年花样年跌出房地产百强之后,董事局主席潘军则又重树对规模的渴求,并决定“二次转型”,多次在公开场合提出要换赛道,在2017年的年度业绩会上,潘军则直接指出,2020年花样年合同销售额要达1000亿元。为佐证这个目标花样年伸手可及,在2019年的中期业绩会上,潘军拿出储备的旧改项目,喊出未来要成为大湾区的旧改之王的目标,“未来三年,预计会推出20个项目,且都会为公司带来利润。”

  这背后是地产市场成王败寇的残酷逻辑,做大了吃别人,做不大就要被别人吃。2001年,百仕达地产与泰华地产招拍挂市场在几十轮较量后,瓜分出三块深圳地王,按今天的眼光来看,彼时3块地22.35亿元的总拍卖价并非天价,但在18年前,这个金额远超深圳当年的土地价格,是深圳乃至全国地王的“鼻祖”。时至今日,红树西岸依然在沙河高尔夫球会旁耸立,景观棕榈树的摩挲身影盖不住old money的低调实力和神秘贵气,但开发商百仕达地产在圈内早已销声匿迹,原因被指土储耗尽。而当年与之“火拼”的泰华地产,则因掌舵人的不幸早逝,也逐渐趋向没落,今天点开泰华地产的官网,引入眼帘的首先是:“很高兴在下降时遇到你,你好!虽然这一切都会消失……”

  这似乎也能说明,越来越多的人开始意识到,不管时代如何变化,不管你在哪个地方市场,在这个行业里,规模依然还是必需品,利润、负债水平等则是奢侈品。曾经在“招保万金”时代叱咤风云的招商蛇口,其董事长徐永军也于今年提出了2000亿元的销售额目标;一向摈斥“唯规模论”的金地,在行业的下行周期也开始逆势发力,2019年中报显示,上半年签约金额同比增长35.68%,营收同比上升48.78%,与此同时,随着上半年的大手笔拿地,公司的净负债率也直线上升至近五年来最高水平;同样以稳健保守知名的央企华润,近年来也开始躁动不安。数据显示,今年上半年华润置地拿地花费820.6亿元,已接近去年全年拿地金额的两倍,此外华润负债规模也一直节节攀升,2018年的负债总额几乎已达2014年两倍。

  回想起一年前,万科在深圳大梅沙总部高呼“活下去”的新闻刷爆了行业内外人士的朋友圈。


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